农村房屋买卖合同效力判断

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笔者以为法院处理该类案件认定合同的效力应该从以下角度出发予以考虑(1)法律,法规,部分规章和政策;(2)卖房人的现有栖身前提;(3)该房产项下的土地使用权性质;(4)房产交付的实际情况;(5)房产的增值效应。

 

     基于以上各个方面的考虑对于认定为无效的合同应该严格限制,无效认定应同时符合以下要件: (1)不是统一个集体经济组织的成员;(2)没有办理任何的审批手续,包括房产证和土地使用权证中的任何一样;(3)土地使用权仍旧属于集体经济组织所有,土地的性质没有任何的改变;(4)卖方没有自己的住处,假如不返还可能对出卖人的基本生存前提造成极大的影响。

 

     针对详细的案件意见如下:   1.对于已经办理土地,房屋过户手续的合同,笔者以为,法律对于农村宅基地的转让实行的是严格限制的原则,结合转让的现实题目,假如行政机关已经办理了相关产权手续,应当视为行政机关已经批准了房屋和宅基地的转让,既然行政机关已经批准,那么也是应该认定该转让行为是正当有效的。

 

     但是现实中良多案件都是只办理了房产证或者土地证中的一个,对于只办理土地证件的案件,笔者以为房屋主要是建立在具有土地使用权的土地之上的,土地使用权是房屋所有权的基础,没有土地使用权何来的房屋所有权,既然行政机关已经批准了购买者具有了该土地的使用权,因此应该认定买卖合同是有效的,在可以办理房屋所有权证的情况下可以入一步往完善相关手续。

 

     对于只办理房屋所有权证的情况,由于买房人对于该房产项下的土地没有使用权,也没有得到相关审批机关的审批,因此可以认定无效,否则就会损害集体对于该土地的使用权,损害第三人的正当权益。

 

       2.对于统一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为,由于集体成员本身就是该集体的一员,对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有,因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关划定,只要是统一个集体经济组织的成员之间的购买行为,都应该认定买卖合同有效。

 

     在该类案件的纠纷中有人主张对于买房人假如已经有一套房屋,根据土地治理法划定的一户只能有一处宅基地的相关划定,以为再次购买是违背了法律的强制性划定,应该认定该买卖行为无效。

 

     笔者以为该观点是不准确的,土地治理法划定的仅仅是集体经济组织成员只能申请一处宅基地,不能申请两处以上的宅基地,而没有说明一户不能拥有两处以上的宅基地,假如不答应拥有两处以上的宅基地,那么就不能解决农夫死后房屋的继承题目,因此该观点是不准确的。

 

       3.对于原来属于集体经济组织的土地现在已经变为国有土地的房屋买卖合同效力题目,由于制约房屋买卖合同效力的题目主要是由土地的使用权性质决定的,农村的宅基地使用权主要是通过审批的方式取得的,农夫支付的相关用度很少,被以为是国家给予农夫的一项福利政策,因此具有一定的专有性和独享性。

 

     假如土地的性质已经改变,不属于集体经济组织所有了,该专有性和独享性也就不复存在了,制约合同无效的根本题目已经解决了,因此应该答应自由交易。

 

     对于发生在土地性质改变以前的买卖行为应该怎么处理,有人以为合同无效应该自始无效,不能由于后来客观事实的改变而改变合同的效力题目,签订合同时只要无效,不管以后怎么变化该合同仍是无效的。

 

     笔者也不同意该观点,司法实践中,最高人民法院通过很多的司法解释对该类合同入行了相应的划定,都是划定在法院法庭辩论终结之前只要补办了相应的手续都会认定合同有效,因此对于该类买卖合同,由于土地的性质已经发生变化,制约无效的客观原因已经不存在了,所以也不能认定该买卖行为是无效的。

 

     山东省威海市环翠区人民法院处理的一大批同类案件也是采取了同样的方式做出了判决,取得了不错的司法和社会效果。

 

       4.对于原来属于统一个集体经济组织的买房者购买民房后户口转变为城镇户口或者变成另外一个集体经济组织成员,其买卖房屋的合同效力如何认定?由于原来属于统一个集体经济组织成员,他们之间的买卖行为是正当有效的,不能由于户口的变化而改变合同的效力,否则城镇户口的居民也就根本无法解决继承农村父母的房产题目了。

2019年1月22日 23:59
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